Principales claves para invertir en vivienda en Madrid en el arranque del año

Sep
27

Principales claves para invertir en vivienda en Madrid en el arranque del año

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La rentabilidad bruta por alquiler en la ciudad de Madrid cerró 2016 en el 8,1%. Una cifra importante, pero que significa una bajada del 1,8% con respecto a 2015. Las diferencias detectadas en el comportamiento de un determinado barrio u otro alcanzan disparidades de hasta el 6,2%, reforzando esa necesidad de conocer y analizar las dinámicas inmobiliarias a la hora de hacer una inversión.

Rentabilidad por venta

El distrito de Retiro destaca por su rentabilidad por plusvalía en caso de venta por encima de muchos otros -caso de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí o Salamanca-. En contraposición, Usera registra el peor comportamiento en 2016 , con una diferencia de diez puntos respecto a Retiro.

Rentabilidad por alquiler

Por otro lado, Puente Vallecas continúa siendo el disrito con mejores rentabilidades de alquiler -liderazgo que mantiene desde comienzos de la crisis-. La media de la ciudad de Madrid se establece en un 5,71% en 2016, con unas diferencias entre barrios del 3,93%. Esta diferencia de casi cuatro puntos supone un aumento del 116% con respecto a 2015, momento en el cual las mejores y las peores rentabilidades de la ciudad distaban un 1,82%.

Subida de precios

A lo largo de 2016, los precios de las viviendas en la ciudad de Madrid han experimentado un aumento tanto en venta (+ 3,3%) como en alquiler (+ 13,93%).

San Cristóbal es el barrio con los precios más bajos en compraventa (852 €/m2), y Jerónimos el más caro de toda la ciudad (5.503 €/m2). Estas cifras reflejan una diferencia del 545% entre ambos barrios -entorno a 6,5 veces-.

Al analizar los precios de alquiler nos encontramos con los mismos protagonistas; Jerónimos fijó en 16,96 €/m2 el precio medio, mientras San Cristóbal lo reducía a menos de la mitad, 7,10 €/m2.

Profundizando el análisis y analizando los datos por tipología de vivienda según superficie, el precio unitario más bajo (9,82 €/m2) se lo adjudican las viviendas de más de 250 metros cuadrados, mientras que las viviendas de menor tamaño, aunque sin ser las más pequeñas, por paradójico que parezca, alcanzaron los precios más elevados (13,1 €/m2 para las viviendas de aproximadamente 85 m2.)

Plazos de venta

Conocer el tiempo de venta de un inmueble es esencial para poder afrontar una buena inversión. Igualmente, conocer qué tipología tiene mejorsalida en el mercado garantizará una compra más fructífera.

El promedio de venta en Madrid capital es de 19 semanas, siendo de nuevo los pisos de entorno a 85 metros cuadrados las viviendas más líquidas y que promedian un tiempo de venta más corto (3,7 meses).

El micro análisis demuestra cómo las viviendas de 160 metros cuadrados en Las Tablas y las de 200 metros en Valverde o San Juan Bautista reducen a 11 semanas este periodo.

Conclusiones

En Madrid, la tipología de 85 metros cuadrados es, en definitiva, la que produce mayor actividad inmobiliaria en compraventa. Pero podemos localizar casos concretos, como los barrios de Gaztambide o o Arapiles con inmuebles de menos de 70 metros cuadrados, o Canillas con tipologías de 160 metros, que presentan muy buenas cifras en actividad de compraventa.

Este pequeño resumen de 2016 no hace más que reforzar la importancia que debemos darle al Big Data en el sector inmobiliario desde diferentes perspectivas, sólo así llegaremos a conocer las zonas de la ciudad con mejores dinámicas de rentabilidad, mejores tiempos de venta y, en conclusión, donde encajaría nuestra inversión perfecta.

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