Auge, caída y regreso del negocio inmobiliario

Jun
26

Auge, caída y regreso del negocio inmobiliario

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El sector inmobiliario vuelve a crecer con las Socimis y las promotoras de fondos de inversión, mientras que apenas sobreviven las empresas que fueron referentes antes del estallido de la burbuja.

El verano de 2006, la inmobiliaria Reyal protagonizaba una operación récord al comprar por más de 3.300 millones de euros a su rival (y de un tamaño considerablemente mayor), Urbis. La adquisición de la empresa, entonces controlada por Banesto y ACS, no era algo excepcional en el sector: si Rafael Santamaría creaba con la fusión de Reyal y Urbis la segunda inmobiliaria del país en julio (tan sólo superada por Metrovacesa), dos meses después le arrebataba el puesto Fernando Martín, dueño de Martinsa, al comprar Fadesa, por 4.045 millones.

Once años después, estos dos gigantes del sector se encuentran en liquidación, una situación que refleja la compleja y profunda revolución que ha vivido el inmobiliario español en la última década. “La accesibilidad al crédito, la expectativa de que la demanda no tenía límite, la percepción de que el precio de la vivienda siempre iba a subir y no tenía techo y la falta de barreras de entrada al sector (que generó muchos operadores no especializados), contribuyeron a crear entonces el boom inmobiliario”, recuerda Alberto Valls, socio de Financial Advisory de Deloitte.

El auge del anterior ciclo inmobiliario tuvo su apogeo en 2006. En tan sólo seis meses, en el sector se vieron grandes operaciones corporativas, incluyendo opas y contraofertas, destacadas salidas a Bolsa y cifras inéditas hasta el momento.

El pistoletazo de salida se produjo en marzo de ese año. Entonces, un empresario catalán llamado Román Sanahuja lanzó una oferta sobre la gran inmobiliaria del momento, Metrovacesa. Meses después, esta opa era contestada con una contraoferta de su hasta entonces socio Joaquín Rivero. Todas operaciones sufragadas con financieras bancaria. “El pasado ciclo se caracterizó por el periodo de máxima expansión de las antiguas cajas de ahorros y el apoyo desproporcionado de las administraciones locales a los inversores y promotores inmobiliarios”, apunta Javier García-Mateo, socio de Financial Advisory de Deloitte.

Meses después, llegaban las primeras consecuencias del crac inmobilairio: el empresario Enrique Bañuelos abandonaba Astroc, la inmobiliaria que había hecho brillar en su salida a Bolsa un año antes y que, sin embargo, se había desplomado después al conocerse la sobrevaloración de sus activos. A la salida de Bañuelos de Astroc -que acabó integrada en un nuevo grupo-, le siguió una rápida depreciación del valor de los activos, incapaz de soportar los elevados niveles de endeudamiento generados durante el boom.

Reestructuración

La consecuencia fue nefasta: una caída en cadena de inmobiliarias en concurso (con Martinsa protagonizando la mayor quiebra de la historia de España y Reyal la segunda) y la adjudicación masiva de activos por parte de las entidades financieras.

“Entre los años 2007 y 2013, el sector vivió un periodo de reestructuración. Durante esos años, se destruyó el tejido promotor y los activos, de vivienda y suelo, fueron acumulándose en los balances de las entidades financieras y de la Sareb. En 2013, con la creación de la Sareb y las primeras dos operaciones inmobiliarias de grandes patrimonios públicos de vivienda en alquiler, se produjo un punto de inflexión; y, desde 2015, el sector de la promoción está regenerándose con la creación de las nuevas plataformas”, señala Valls.

Tras este periplo de años de reestructuraciones y adjudicaciones de activos (e, incluso, de empresas) por parte de entidades financieras, el sector inicia en 2014 su recuperación, con la puesta en marcha de unos nuevos referentes: las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis). “Al sector han llegado nuevos actores, de muy diversa tipología, que han aportado movimiento y liquidez al mismo; entre ellos, destacan las Socimis que, gracias a una fiscalidad eficiente, han permitido que llegue nueva inversión y liquidez al mercado, convirtiéndose en agentes esenciales del mismo”, explica Guillermo Rodrigo, socio responsable de Inmobiliario en Baker McKenzie.

Tres años después de la puesta en marcha de las primeras Socimis, no sólo se han consolidado estas compañías, sino que en el mercado han comenzado a despuntar con fuerza nuevas empresas especializadas en la promoción residencial. Estas inmobiliarias, controladas por fondos de inversión, vienen a liderar una nueva etapa de crecimiento, tras años de un parón abrupto en la construcción. Con miles de metros cuadrados de suelo y liquidez suficiente para poner en marcha miles de viviendas, estas compañías vienen a sustituir a los antiguos referentes, aunque con nuevas fortalezas.

“Hay varias diferencias significativas pero la más grande es el cambio en la financiación. Antes, el residencial no tenía barreras de entrada: cualquiera podía promover porque los bancos financiaban el 100% del suelo, con un coste ridículo, lo que hacía que el riesgo de equivocarte era muy bajo. Incluso, si no hacías nada, el valor del suelo podía subir un 15%, frente a unos costes de financiación del 1%, lo que hacía que los promotores perdiesen el sentido de su actividad”, subraya Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea. “Ahora la banca no financia el suelo y, además, requiere una cantidad importante de preventas para financiar la construcción, lo que crea una barrera de entrada muy importante”.

Otro cambio de las nuevas compañías es su especialización. Así, mientras que las grandes empresas de principios de siglo combinaban la promoción residencial con el alquiler de oficinas y comerciales, ahora promotoras y Socimis apuestan por ser los mejores en cada segmento del mercado. “El modelo de negocio ha cambiado. Antes, era que el axioma era que los costes de la inmobiliaria tenían que estar cubiertos por los ingresos generados por el alquiler, ya que eran los más recurrentes. Ahora, todo es mucho más especializado, hasta el punto de que las propias Socimis se están subespecializando en un tipo concreto de inmuebles en alquiler”, señala Alberto Prieto, director general de Real Estate en BDO.

De estos cambios del sector han tomado nota también las pocas inmobiliarias que han resistido el crac. Éste es el caso de Metrovacesa que, tras vender sus activos de oficinas y comerciales a Merlin, ahora trabaja en recuperarse como un referente del negocio inmobiliario, pero especializado en residencial. “Las empresas que han sobrevivido son más prudentes en su enfoque. Saben que el crecimiento sin control no tiene sentido y afrontan los proyectos desde la viabilidad comercial y financiera”, señala Valls.

Todo ello configura un sector con una mecánica muy parecida, con un producto de mayor calidad pero que, con la financiación actual, hace que no tengamos que hablar de burbuja, asegura Echavarren.

Fuente:  www.Expansion.com

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